はじめに
マイホームとして使用していたマンションを売却すると、利益（譲渡所得）が出た場合に税金がかかることがあります。本記事では、マンション売却時の税金の仕組みや、税金を抑える方法について詳しく解説します。
譲渡所得税とは？
マンションを売却して得た利益には「譲渡所得税」が課されます。譲渡所得は、次の計算式で求められます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
・取得費：購入時の価格や購入にかかった費用（仲介手数料・登記費用など）
・譲渡費用：売却時にかかった費用（仲介手数料・測量費など）
建物の減価償却費の計算
取得費を計算する際、建物部分は減価償却を考慮する必要があります。減価償却費の計算式は以下の通りです。
減価償却費 ＝ 建物購入価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
・0.9：建物価格の90%を償却対象とするため
・償却率：建物の構造や法定耐用年数によって決まる（例：鉄筋コンクリート造のマンションは法定耐用年数47年、償却率0.022）
・経過年数：購入から売却までの年数（1年未満の端数は切り捨て）
取得費は、取得費 ＝ 建物購入価格 － 減価償却費 + 土地購入価格で求められます。
税率について
譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なります。
・短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率 39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
・長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率 20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）
※ 所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判断されます。
3,000万円の特別控除
居住用財産（マイホーム）を売却した場合、3,000万円の特別控除が適用される可能性があります。
適用条件
・自分が住んでいた家を売却すること
・転売目的で購入した物件でないこと
・親子や配偶者など特定の親族へ売却した場合は適用不可
適用後の計算例
売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税は「ゼロ」 になります。
軽減税率の特例
10年以上住んでいたマンションを売却する場合、譲渡所得税の税率が低くなります。
・6,000万円以下の部分：14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）
・6,000万円超の部分：20.315%
ふるさと納税や住宅ローン控除との関係
譲渡所得が発生すると、他の控除（ふるさと納税や住宅ローン控除）が影響を受ける可能性があるため、事前に確認が必要です。
確定申告が必要
マンションを売却した場合、確定申告が必要になります。確定申告の期間は通常、翌年の2月16日～3月15日です。
必要書類
・売買契約書
・購入時の契約書や領収書
・譲渡費用の領収書
・住民票（特別控除適用の場合）
まとめ
マンション売却時の税金は、所有期間や控除の適用によって大きく変わります。特に3,000万円の特別控除や軽減税率の特例を活用すれば、税負担を軽減できる可能性があります。売却を検討している方は、事前に税理士や専門家に相談するのもおすすめです。
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